Análisis sobre el nuevo valor de referencia Catastral que figura en la llamada Ley Anti Fraude
Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016
En lo que respecta a los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), así como, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), se modifica la base imponible de dichos impuestos, pasando a ser sí o sí, el nuevo valor de referencia de Catastro.
Tras varias sentencias del Tribunal Supremo, en las que se ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado.
Por otra parte, este mismo órgano, en recientes pronunciamientos, entre ellos la sentencia 843/2018, de 23 de mayo de 2018, ha determinado que " el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, que recoge el artículo 57.1.b de la Ley General Tributariala, no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble singular que se someta a avalúo".
Añade que la aplicación de ese método de comprobación “no dota a la Administración de una presunción reforzada de veracidad y acierto de los valores incluidos en los coeficientes, figuren en disposiciones generales o no”, así como que “la aplicación de tal método para rectificar el valor declarado por el contribuyente exige que la Administración exprese motivadamente las razones por las que, a su juicio, tal valor declarado no se corresponde con el valor real, sin que baste para justificar el inicio de la comprobación la mera discordancia con los valores o coeficientes generales publicados por los que se multiplica el valor catastral”.
Esta nueva Ley modifica la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sustituyendo el valor real por otro valor, concepto que se equipara al valor de mercado, en la nueva “figura” del valor de referencia Catastral.
¿Que es el valor de referencia?
Consiste este nuevo valor de referencia catastral en una valoración, que realiza la Dirección General del Catastro, “como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público. Para ello emplea los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario”. https://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp#vr
Pero en caso de que el valor declarado, escriturado, sea superior al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible éste valor y no el de referencia catastral, esto es, el mayor de entre esos dos valores.
Esto quiere decir que, si declaras un valor (el real al que has hecho la transacción o el de unas tasaciones realizadas) menor que el valor de referencia catastral, tendrás casi con certeza una “carta” de hacienda reclamando el abono de la diferencia, y probablemente una sanción pecuniaria.
El valor de referencia del inmueble, será la base mínima de tributación en estos impuestos y no debe de ser mayor que el valor de mercado.
Según exponen en la SEC sobre el valor de referencia:
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
Que inconvenientes veo a este sistema:
Pues que es un método generalista, no homogéneo, abstracto y ambiguo, entre otras cosas.
Se dice que se basa en las transacciones realizadas ante fedatarios públicos, cuando en realidad se cambia el método de valoración, porque lo que se declara no les vale. Si lo declarado es menor de lo que estipulan en el nuevo valor de referencia, no sería correcto, pero resulta que, si es mayor, ¡cómo no!, si valdría.
Por ejemplo, cuatro viviendas de un mismo bloque, sean a no de la misma planta, tendrán el mismo valor, el valor será el mismo, sin tener en cuenta las calidades y el estado de conservación de los mismos, si tienen o no reforma y como son sus terminaciones. Lo mismo entre bloques próximos, no hay visita de perito, luego la valoración es abstracta y ambigua. Las valoraciones deberían de ser particularizadas al estado de conservación, antigüedad, ubicación y calidades individuales de cada una de ellas entre otras cosas, así es como se haría en las tasaciones de los inmuebles.
Que se puede hacer:
Pues lo recomendable sería pagar impuestos en base a lo que pretende la ley, esto es, según el valor de referencia catastral y luego si pensamos que no es el valor correcto, puesto que no se corresponde con el valor de mercado, puede impugnarse nuestra propia autoliquidación, aportando el medio de prueba adecuado conforme a derecho, lo más eficaz serían unas tasaciones realizada por técnico tasador competente. https://www.boneltopografia.com/tasaciones/.
O recurriendo la liquidación que se le notifique, cuando no haya presentado autoliquidación, o lo haya hecho declarando un valor inferior al de referencia, esto es menos aconsejable, por el posible expediente sancionador.
También antes de realizar cualquier tipo de negocio sobre la vivienda, podrá acudir al catastro para intentar que cambien ese valor de referencia, aportando un escrito explicativo de las razones que justifiquen el cambio de valor, sería interesante y primordial presentar una valoración de mercado hecha por técnico competente.
https://www.catastro.minhap.es/asistentecc/asistentecc.html
Concluyendo:
La administración “presupone” que el valor de referencia Catastral es cuasi coincidente con el Valor de Mercado, y que por lo cual, se debe emplear como base imponible para los impuestos mencionados, cuando no hay nada más lejos a la realidad. Lo mas parecido a la realidad serían los valores obtenidos de las tasaciones, que requieren de una visita, medición e inspección del estado del inmueble que se valora.
