COMO SEGREGAR O DIVIDIR UNA PARCELA

Para hacer una segregación de parcelas o división de una parcela, se debe seguir un procedimiento que sería el que comento a continuación:

Toda segregación o división, se puede hacer de dos formas:

1.‐ En base a la cartografía Catastral: Siempre que la realidad física del terreno coincida con la cartografía catastral.
2.‐ En base a levantamiento topográfico in situ: Cuando la cartografía catastral no coincide con la realidad física del terreno.

La Segregación de parcelas de una manera u otra de las comentadas, siempre ha de hacerse con sus coordenadas georreferenciadas, conforme a la reforma hipotecaria del 2015, el art.9.b reza lo siguiente:

«Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».

CONTENIDO DEL PROYECTO

En todo proyecto de segregación, debe de figurar las coordenadas georreferenciadas de la parcela matriz y de las resultantes de la segregación, esto es, la parcela que se segrega y de la parcela resto.

También, se debe comprobar que se cumplen todas las normas urbanísticas que figuren en el Planeamiento del lugar, como pueden ser; comprobar que cumplen la superficie mínima, el frente mínimo de parcela, esto es, que las parcelas resultantes tengan un frente mínimo por el cual acceder a las mismas, se debe cumplir también con la edificabilidad y ocupación máximas, de manera que si en alguna de las parcelas segregadas hubiere una construcción, se debe comprobar que no se supera la edificabilidad, ni la superficie de ocupación, respecto a la nueva superficie de parcela.

Una vez que se tiene el proyecto, y que cumpla todas las condiciones requeridas, se presenta en el ayuntamiento junto con la solicitud de segregación, para su comprobación y aceptación en su caso, si todo es correcto se concede la preceptiva licencia de segregación, la cual se debe aportar junto con el proyecto técnico a la notaria, para escriturar la nueva segregación.

El notario debe comunicar al catastro la segregación propuesta, en la actualidad se dispone de una única ref. Catastral, y es necesaria otra nueva para la parcela que se segrega, esta nueva referencia la otorga el catastro, a continuación el notario completa las escrituras y coordina con el catastro las nuevas parcelas. Esta fase de coordinación en algunos casos también se realiza en el Registro de la Propiedad.

A continuación, se acude con las nuevas escrituras, la licencia, y el proyecto técnico, al registro de la propiedad para inscribir las parcelas resultantes.

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Reforma ley hipotecaria

https://www.boe.es/boe/dias/2015/06/25/pdfs/BOE-A-2015-7046.pdf

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica.

Dicho sistema es técnicamente más avanzado, dado que posibilita su tratamiento informático, y geográficamente más preciso, dado que permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca.

Se supera así el anterior sistema de descripción literaria de las fincas en el Registro de la Propiedad, aproximada o imprecisa, y que no estaba dotada de la fiabilidad y seguridad suficientes.

Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices, conforme a la reforma ley hipotecaria.

¿ Que es representación georreferenciada de una finca ?

Consiste en representar de manera univoca e inconfundible, en el espacio, mediante el conjunto de las coordenadas de sus vértices, en un sistema de referencia oficial ETRS89 en España y (REGCAN95 para canarias), así como, el empleo del sistema de proyección UTM.Esto hace de la finca, que su emplazamiento sea geográficamente único e inconfundible.

En el caso en que no coincidiera la realidad física sobre el terreno de la finca, con la representación gráfica del catastro, sería necesario realizar lo que se llama una representación georreferenciada  alternativa.

En todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz, o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral.

Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas, habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral.

Dicha representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral.

La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público.